2015年04月26日 更新
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物件概要
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関東圏在住。5900万円の中古マンションを、フルローンで購入予定です。 夫 年収850万 36歳 教職 移動して間もないため勤続年数なし 妻 専業主婦 1歳未満の子ども一人 物件概要は、広さ60平米、築10年。フラット35S対応。駅歩5分。準商業区域。 教育機関が集まる地域で、地価は高いですが安定しているので、 今後の買い替えを想定すると、売りやすい物件だとは思います。 内装を少しリノベーションする予定です。 家庭の事情で、なるべく早く物件を購入しようと検討中です。 賃貸では、駐車場代含めて月20万を超えるので、やむなく購入を考えています。 できれば新築がいいのですが、同区で60平米だと今5900万円弱の他、 消費税等を加えるとローンが6500万近くになるので、手が出せません。 主人の話では、年収が4~5年後には平均400ほど上がるそうで、 数年後に物件の買い替えをしたいとのこと。 そのため、金利は変動でも良いと、主人は考えているようです。 銀行の仮審査には2社申請し、R社が満額回答、S社が減額回答でした。 私としては、リフォーム代を実費にして、 物件価格10割ローンになってもフラット35Sを希望しています。 金利は割高になるかもしれませんが、 6千万近いローンを返済35年、変動で組むなんてとんでもないと思っています。 不動産屋の対応にも疑問が残ります。 早めに購入したいこちらの事情を見つつ、妙に急かしてきますし、 仮審査が通った後も、翌日回答を求められ、私から1日考えさせてくれと言っても 「競争地域で物件は少数しか出て来ない」「チームで仕事している」等々で、 半ば押し切られました。(物件が少ないのは事実です) 変動金利に難色を示すと、「奥さんは誤解なさってますが、変動は金利の上限が保障されているんです」 と言うので、何年間の保障か問い返したところで「5年」と返答があったり、 こちらが訊ねなければ、「返済期間ずっと、金利の上限が保障がされているので安心」と、誘導しかねない口ぶりだったのもあります。 本審査に通してもらい、フラットが通らなければ却下、物件と縁がなかったと考えるしかないと、主人には伝えていますが、 こんな慌ただしく、上記の内容でマンションを購入するのは無謀でしょうか。 客観的なご助言のほか、 フラット35S10割のローンか、5年以内に必ず売却することを検討して変動にするか、どちらか無難に思えるか等、ご意見を下さい。

教職で4~5年後に400万アップというのは、4~5年後に准教授や教授に昇進予定という感じでしょうか。もしそうなら、ありそうな話なので荒唐無稽な人生設計とは言いませんが、それをあてにして無理目のローンを組むのはやや無謀な気がします。 5年後に買い替えというのは、正直、現実味がないし、実際にするとしても無駄が多いと思います。 いま、諸費用300万前後かけて中古買って、5年後に再度、諸費用300万前後かけて、新築を購入って、なんか無駄っぽい気がしません。 それにですよ。 5年後、中古マンションのローン残債は、金利にもよりますが5000万前後。中古マンションが5300万程度で売れたとしても、手元に残るのは売却の諸費用差し引けば、200万あるかないか。 41歳の時点で、マンション売却で得た200万と5年の間に貯めた貯金を使って、新たに6500万かけて新築マンションを、再度購入すれば、再び6000万前後のローンを組むことになります。 41歳で6000万前後のローンというのは、いくら年収が400万にアップしていても、無理しすぎな気がしませんか? 本気で5年後に新築購入を目指すなら、今は、中古を買わず、賃貸で我慢して、お金を貯めたほうがいいように思います。「家賃20万超」と言いますが、駅から離れる、築年数を落とす、違う駅にする、車を手放す、等等、家賃を下げる方法は、いくらでもあります。特に、60平米の新築マンション5900万という地域なら、交通の便はかなりいいはずです。車は、本当に必要ですか?? いますぐマンションを購入したいなら、本気でその物件でいいか、もう一度よく考えてみてはいかがですか。個人的には、「売りやすさ」を重視して、現在の収入からみて少し背伸びした物件を選んでいるのでは??と思っています。 なお、私なら、買い替えの有無に関わらず、変動金利を選びます。 変動金利は、金利上昇のリスクがある、と言いますが、固定の金利は、その金利上昇があったとしても、金融屋が儲かるように高めの値に設定されています。そんな固定金利で借りるより、変動金利で借りたほうがトータル的には、得だと思っています。 ...

遺産相続のトラブルについて 1.質問概要 (1)遺産分割協議が済んでいない祖母名義の土地の名義変更について (2)居住していない住宅の固定資産税の免税手続きについて 2.状況 (1)不動産名義 土地は祖母名義で、建物は父名義となっている (2)住居の現況 父が老人ホームに入居しており現在は空き家となっている (3)名義人および相続手続きの状況 ①現在の名義人の祖母は約40年前に死去した ②祖母は後妻であった ③祖母は10人兄弟であった ④住宅の名義変更を目的に約20年前に司法書士に手続きの依頼をしたが、相続人確定で挫折した経緯あり (4)固定資産税の支払い状況 ①母が死去した以降は、娘である私が支払いを続けている (父の年金だけでは老人ホーム費用支払いも不足しているため) ②固定資産の請求は祖母あてにきている(相続人の代表者手続きは未完了状態) 3.質問事項 (1)遺産分割協議が済んでいない祖母名義の土地の名義変更について ①司法書士を通じて相続人確定で挫折した経緯があるが、現在で土地名義変更可能な方法はありませんか? ※不在者の財産管理人の選任を家庭裁判所で実施することは費用を含めハードルが高いと思っています。 ②名義変更が難しい場合は、何らかの方法で国へ返還する方法はありませんか? (2)居住していない住宅の固定資産税の免税手続きについて 名義変更および相続放棄が出来ない場合、固定資産税の免税手続きは可能でしょうか? (父に固定資産税を支払う余力が無く、今後も誰も済む予定が無いため) また、このような相談に親身にのってくれる近隣の相談窓口を教えて下さい。(物件所在地は大阪市生野区) まずは、無料で相談にのってくれる大阪市役所か生野区役所の「無料法律相談」に相談するの が最良でしょうか? 以上、長文で回答に不足な部分が多々あるとい思いますが、アドバイスよろしくお願い致します。

祖母の死後20年以上経過している時点で、「取得時効」は完全に成立しておりますね。(民法162条)だからその物件に関しては、遺産分割協議をしなくても、父のものになっていますよ。 ただし、登記の変更には、登記名義人の相続人全員を被告として訴訟を提起し、「被告らは原告に対し、別紙物件目録記載の土地について、昭和○○年○月○日(時効の起算日)時効取得を原因とする所有権移転登記手続をせよ」との判決を求めることになります。 当然ですが、時効そのものは成立しているので、相手が拒否したり無視しても判決は出ます。その判決書面を添付すれば、登記の変更が可能になりますよ。 まずは故人の相続人を全て特定してください。そして、その相続人に対して裁判を起こすしか手は無いのです。無視されて構わない裁判ですので、起こして判決を確定させるという手順を踏んでください。 訴訟そのものは本人訴訟で差し支え無いと思いますが、訴状の作成を含めて、一旦土地や相続に関して詳しい弁護士に御相談になることをお薦めしておきます。(最低2~3名に相談して比較することを推奨) ~~~~ 納税義務者は相続人です。父はすでに相続放棄できません。ただ、あなたが払う必要は無いですよ。あなたは父の死後、3ヵ月以内に相続放棄の手続きを父の最期の住所を管轄する家庭裁判所にて行ってください。それによって、父の遺産に関与しなくて済むようになります。当然、この土地に関しても同様です。なお、固定資産税は払わず無視しておけば、その土地を国が差し押さえて精算してくれますので、もう支払いはやめることをお薦め致します。要らないんだったら、払うのを辞めるだけで差し支え無いです。 ...

賃貸についての質問です。 2ヶ月前に某仲介業者に赴き、物件の下見をしました。 最初は気付かなかったのですが下見の帰り際、仲介業者さんが追い焚き機能のボタンに気が付き、「ここ、追い 焚きありますよ!」と言われ即決しました。 HPの設備欄には載っていませんでしたし、浴槽内をしっかりと確認はしていませんでした。 店に戻り、重要事項説明書の確認を行い、給湯の概要欄にはしっかり「ガス追い焚き機能」と書いており、説明でも言われました。 それ以降、仲介業者さんに赴けなかったので郵便や電話でのやりとりで契約書の説明を聞き、1ヶ月前に礼金や仲介手数料などを支払いました。 引っ越し当日、作業を終え、ガス会社さんにガス栓を開けてもらい、給湯などを確認されたところ、「ボタンは付いていますが風呂自動や追い焚きは使えません」と言われました。 すぐにマンションの管理会社に電話をしたところ、「担当者にかけ直させる」と言われ待っていたら仲介業者さんから電話があり「今、電話で連絡があったのですが追い焚き機能は使えないことが分かりました」と言われました。 家賃の減額や設備の設置、また他の物件に変更したいと返金の要求したのですが「管理会社に連絡したのですが無理」「もう返金はできない」と言われ、ひたすら謝られました。 許せなかったですが、謝られるだけで何もできないと言うばかりで、時間も勿体なかったので後日に再度連絡を頂くことになりました。 この場合、設備の設置や礼金などの返金は可能なのでしょうか? 荷物も入れてしまい、宿無しなのでとりあえず契約したところに泊まっています。 契約書には「6ヶ月間の解約不可」とあり、解約金など発生するのでしょうか? 長文になり申し訳ないのですが、回答よろしくお願いします。

法律にはくわしくありませんが よろしくお願いいたします 追い焚きができないのは 機器が壊れているからでしょうか? 壊れているなら 大家が直すのは当然のことです 管理会社に言って 直させましょう 浴槽に穴が無い 給湯専用の機器なら 口頭並びに 契約書に不備 間違い 嘘がありますから 解約返金も出来ると思います それどころか 引越し代金も請求してもいいのではないですかね 法的には 私にははっきりとはわかりませんが 当然のことだと思いますよ 管理会社に ふざけるな と強く言いましょう 宅建協会や 無料の相談窓口などもいろいろあると思います その管理会社に 宅建協会に連絡しますから 番号を教えてください など言ってみてはどうですか? ...


現在居住中の物件は団信付と思われます。 そうであれば、死亡リスクよりも生存リスクを考慮すべきでしょう。 基本的に生命保険は、残された家族の生活保障を目的とするものですが、給与所得者であれば妻には遺族年金(共済・厚生、健常者の子が18歳までは加算あり)で保障されますし、死亡保険金はお子様の教育資金をメインに考えればよろしいかと思います。 あと1~2年で社会人という場合であれば、高額な生命保険は不要でしょう。 現在の金融資産額が約1,000万円、中古物件の売却で最終的に2,500万円が手元に入るとなれば、金融資産の合計は約3,500万円となります。 死亡保険金はあくまでも死亡した(または高度障害状態になった)ときにしか支払われないものですから、生存している場合にはいくらの資金が必要になるかも同時に考えていかなければなりません。 現在のローンを完済した場合、残りは700万円ですね。 取り敢えずの不測の事態(傷病等での休職等)には備えられるでしょうが、お子様の高校・大学進学時期に教育資金が足りなくなるということもあり得ます。 定年退職時までに住宅ローンを完済すれば、手持ちの金融資産や退職金等は老後資金として使えますから、ここから逆算(いくら残せばよいかを計算)して3,500万円のうちの一部を繰り上げ返済(期間短縮型)に回すのもよろしいでしょう。 ただ、生命保険にもいろいろありますから、10年満期の一時払い終身保険等で資産運用(※定期預金よりはリターンは大きいです。条件等あり)をしてみるのもよいかもしれません。 年間の貯蓄額(収入-支出)やお子様の年齢等、詳細が分かりませんので参考までに… ...


完了検査は設計どおりになっているかの確認だけなので、受けていなくても構造上は特に問題ないと思います。 平成12年に完成し、今まで大きな問題はなかったのでしょうし、仮に何かあったとしても家を建ててから10年も経てばどこかしら補修は必要となってくる時期だと思います。 一つ、気になる点は他の方の回答でもありますように 新築の場合でローンを組む場合は、完了検査は添付資料にあげられていることが多いです。 中古物件のローンで購入する場合にも、完了検査の書類がいるのかどうか分かりませんが、もしローンでご購入される予定であれば金融機関に事前に確認はしておいた方が安心だと思います。 中古物件は、修繕費が掛りますのでそのあたりも考慮に入れてご検討ください。 あと、登記関係はご自身でもできます。 時間に余裕があれば調べてやってみるのも良いと思います。 これだけでも数万~十数万は費用の節約になるはずです。 ...


分譲マンションの自転車置き場が物件概要より少ないのです。 物件概要には66台となってますが実際には40台も有りません。 物件概要には間違った表記をしてはいけないと聞いてます。 間... ...


物件の広告に載っている物件概要はだれが調べているのですか? ...


先日質問をさせていただきマンションの情報をいろんなサイトから 検索する事が出来ましたがホームページの情報はどれも綺麗で 全部良く見えます。 知人に聞くと物件概要ページを良く... ...


先日賃貸物件の契約をしたのですが、その物件概要書?(不動産屋からFAXでもらった間取り図)には「大阪ガス」という表記がありました。 いざ、引越しの手続きを始め、ガス会社に連絡する... ...


始めて、住宅を購入する予定でいます。 以下の記載で気を付ける注意点などわかりましたら、教えて下さい。 宜しくお願いします。 ※古家付きの物件です。 ○私道負担・道路 無、北西1... ...