2017年03月26日 更新
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物件概要
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借地権の義理実家の二世帯住宅への建て直しについて お尋ねします。 主人の実家が借地権で、築25年の木造住宅に69歳の義母が一人で住んでいます。 23区、湾岸地域に近く、借地権の土地は89平米、約26坪です。 自営業の私達夫婦と5歳、3歳は義実家から徒歩5分の 分譲マンションを購入して住んでいます。 今回その借地に完全分離二世帯を立て直そうかと言う話が 進んでいたのですが借地と言うことで私が気になる部分が ありマンション買い換えか義実家建て替えかを迷っています。 以下概要です。 ・借地の持ち主は個人ではなく大きめの不動産会社 ・現在の名義は義母名義の会社のため、義母名義に変更予定 →名義変更料と建て替えの承諾料で約300万円 ・30年更新で5年後に更新が控えているため、不動産会社より、 今回一度に更新料も払うなら 総額500万のところを400万円にすると言われた ・地代は月々44000円(近隣の相場では3万前後) ・私達には土地は売らない ・他人に売るに出す場合は借地権なので6~7割の価格 (予想額3500万程度) 今回の話にあたって地代が近隣と比べ高いので 値下げ交渉をしたところ今まで25年間承諾してきたものだから 値下げはしないと言われました。 上記の名義変更・承諾料400万円はありがたいことに 義母が出してくれる予定です。 建物は総額3700万程で完全分離二世帯、 駐車スペース1台分あり、解体費用150万円 もし義母が亡くなったりすれば義母居住部分の1階を貸しにだす (想定家賃10万程度) 義母が元気なうちは44000円の月々の地代のうち20000円は出してくれるそうです 私が気になる点は 近隣の同じ不動産が管理している物件より地代が割高なこと そしてその44000円をずっーと支払っていかねばならない マンションでも修繕積立や管理費などがかかりますが、この場合は マンションの資産価値をたもつための費用なのでよいですが 44000円は地代なのでもちろん勿論、修繕の費用は後々別途発生してくる 30年後に更新料200万円がかかる予定ですが 私達夫婦は自営業のうえあまり貯金をできるタイプではなく、 小さい子供がいてこれからお金がかかりそうなのに 老後の資金と別に更新料等払えるか不安がある また、30年たてば木造なので家も古くなり、子供達が結婚等して そこにまた立て直したいとなれば今回と同じように何百万円もかかる 30年後には私は65歳、主人は75歳です。 主人と義母の意見は、一階はそのうち貸しに出せるから 地代がかかってもそれでまかなえる。 30年後に更新料など払えなければその時売ればいい。 このローン金額でこの土地でこの広さには中々住めない。 借地権だけどすごい価値がある しかし私の意見としては、 30年後は土地の周りの環境、家族の人生ふくめ全て不確定要素であり いくらで売れるか分からない、借地で地代が高めなので買い叩かれやすそう。 貸すにしてもメンテナンス費用も発生する そしていくら払っても払っても自分達のものにならない 30年後に売りに出し3500万円で売れたとしても30年で地代1500万円払うことになるので 今売りに出した方が高く売れるのでは? その場合今回の名義変更料+承諾料+解体費用はかからない (不動産会社に聞いたところ特に更地にする必要はないとのこと) 名義変更や承諾料がバカバカしい 今回のことでよく分かったのですが借地権はとにかく面倒なことが多く、 ローンも通りにくく、自分が年をとった時に面倒なことは避けたいし 娘2人にも面倒は避けてあげたいのです。 そして少し気にかかるところが、主人には姉と弟がおり、 姉は義母が所有する別の土地をもらうことが決定しており、 今回大きな価値のある借地権を私達がもらうので、弟夫婦には 現金1500万+北関東にある別荘を、と言うのが義母の考えです。 しかし借地権はランニングコストも高くそこま大きな価値があるとは私は 思えないのです。周りの友人に聞いても借地権は・・・と微妙な反応です。 絶対やめておいた方がいいと言う友人もいます。 今回の借地権での二世帯計画をやめて、私達はもう少し広いマンションに住み、 義母は一軒家に1人で住むのももったいないのでそれならば売って 1LDKの2500万ぐらいのマンションを買おうかなと言っています。 そうなった場合に、もし義母が亡くなればそのマンションを売り、現金を弟夫婦と等分にするそうです。 借地を3500万で売り、それを元手に土地を買いそこで二世帯を建てると言う案もあったのですが 近所で売り出し中の土地は18坪5000万円ほどで二世帯にするには広さも足りないように思います。 義実家と同じ面積ですと6500万円程で今出ていますが、そうなると先に出るお金が 大量に必要になり現実的ではないように思います。 長々と書いてしまいましたが、結局借地権に二世帯を 建てなおすかしないか、義母と主人の言うようにそんなに うまく話がいくか、得な話しなのか疑問です。 お詳しい方やご意見のある方アドバイスを下さると嬉しいです。

不動産投資の経験のあるものです。 あなたの気持ちよくわかります(*_*) 義理のお母様だと気も遣うし、旦那さんも息子なのでどうしてもお義母さんに肩入れしてしまっているのでないかと感じます、、 まずお義母様がお亡くなりになられたときには、1階は貸しに出せると言っているようですが、本当にその部屋が埋まるのでしょうか? 上にオーナーが住んでいる中古の物件というのがずっと埋まるとおもえますか? 現在不動産賃貸は空きが多く、また賃貸に出すとなるとリフォームや管理についてもお金も時間もかかるため不動産に関して素人ならうまくいくのかなと疑問に感じました。 あなたのおっしゃっている通り、借地ならば30年後に今の価格で売れるか全くわかりませんし、地代もかかるためいざ売るときになると売却損になってしまうという可能性も高いように感じます。 そのためもう一度土地売却を検討されてもいいと思います。 予想額が3500万と仰ってますが、これより高く売ることは全然可能です。 不動産業者の力量によってはそれより数百万も高く売ることが出来ると思いますので 実際に売却するしないは別として、相談してみてはいかがでしょうか? でも不動産業者は足元をみて価格を設定したり、逆に相場よりもあまりにも高い査定を出して契約してもらい、専任になってから値下げを行うなどの手法をとってくる場合もありますので、今回のように売却するにしても購入するにしても相場を知ることって不動産において一番重要だと言われています。 こちらから相場など確認できるので、一応載せておきますね!(^^)! http://fudousan1satei.com/w31/ リスクもないですし今後どうするかの参考になるかと思います。 結論からいえばお義母様と旦那さんの考えは少し甘いように感じますので、どうしても納得できないなら売却の方がいいよという数字のデータなどを使ってうまく交渉すればいいのではないかと思います。大変だと思いますが頑張ってください! ...


そんなのありませんよ ...


資金でなく敷金ですね。1ヶ月とは家賃の1ヶ月分という意味です。部屋を借りる時最初に1回だけですが、他にもかかりますのでご注意ください。目安として1.前家賃(1ヶ月分から2ヶ月分以内、入居が月の初めか中ごろか終わりころかでかわります。)2.敷金(今回はなしですね)3.礼金(1ヶ月)4.火災保険(2万くらい)5.鍵交換費用(1万5千円くらい)6.仲介手数料(1ヶ月)7.家賃保証料(1ヶ月くらい)8.その他(部屋の消毒費他で3万円くらい、なしの場合もあります)・・・あくまで目安ですが3万円の家賃なら20万くらいは必要だと思われます。不動産屋で見積もりをもらえば正確にわかりますし、最初に10万くらいで借りられる部屋もあるかもしれません。更新料というのは、賃貸契約は最初に1年か2年で契約します。この期間を過ぎて契約を続ける時は、更新する月に家賃とは別に定められた金額を別途支払うという事です。家賃の1ヶ月分か2ヶ月分です。家賃が3万で契約期間が1年なら1年後に3万か6万が必要、契約期間が2年なら2年後に3万か6万が必要ということです。正確なことは、部屋を借りる時に事前に不動産屋で説明してもらって下さい。 ...


防火地域の指定については、用途地域による指定の有無はありません。 ただ、防火指定の目的が、火災の延焼を防ぐことにありますので、延焼の危険性の高い地域に指定されます。 要は、住宅密集地に指定されているケースが多くある、と言うことです。 お父様の言われる、第一種低層住居専用地域に準防火地域は無い・・・ これは、法的には間違った知識ですが、理屈は合っていまして、近年分譲開発された大きな住宅地(郊外のベッドタウン)で、第一種低層住居専用地域の場合は、ほとんどが防火指定されていません。 ただ、都市計画法施行以前から住宅密集地で、たまたまある地域が第一種低層住居専用地域に指定された場合、行政が「延焼の危険性あり」と判断すれば、準防火地域の指定を受ける場合があります。 その建売は新興住宅地ですか? それとも戦前戦後間もない時代から住民が複数居住している地域ですか? ...


うん、引っ越そう。 それが一番!! アレルギーの人のことは考えたことがありますか? 死ぬかもしれないからとペット不可物件に住んでいる可能性があります。 少なくとも上下左右と、斜め右上下、斜め左右下、自宅を囲んでいる8軒には影響してきますよ。 風で毛が飛べばもっと広範囲にまで広がってしまう。 間接的に、人を苦しめるかもしれないのです。 うさぎの場合ですが、チモシーというイネ科の牧草が主食なります。 イネアレルギーってありますよね。 出ますよ。 チモシーは乾燥牧草になっているからあっちこっちに付いてくるので、それでアレルギーがひどくなる人もいるかもしれない。 それでもペット不可物件でうさぎを飼いますか? ...


ウイニングイレブン2009(PS3) のオンライン対戦をしているのですが、 最近になって急にラグが多くなりました。 上に表示されている回線状況はいつも緑で問題ないようです。 同じゲームを... ...


ウィンドウズXPで16進のダンプリストを作成する方法があれば教えてください。 詳しくは言えませんが、用途はサーバへの簡易なチェックです。 ...


【大阪城】を始点にすると、大阪城公園駅と森ノ宮駅だとどちらの方が駅に徒歩で近いでしょうか? ...


ミスチルの曲名で、教えて欲しいものが三つあります。 1、昔、桑田さんと歌っていた曲。 2、和久井えみサンの「殴る女」のエンディング曲。 3、「西洋骨董洋菓子店」のエンディング曲... ...


とんねるずのみなさんのおかげでした。 の細かすぎて伝わらないモノマネ選手権を楽しみにしているのですが、1〜2ヶ月前にオーディション開催みたいな告知があって、その後春の特番で放... ...